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申贷:2019银行主动寻求委托贷款,按揭过桥贷款成新欢
生活中我们运用过桥贷款的机会还是比较少,各大房企却是争相使用,2019银行主动寻求委托贷款,按揭过桥贷款成新欢,到底怎么回事?申贷君帮您一一解析。
据说房企最近的日子并不太好过,按揭放款延迟、现金一时半会又难以回笼、融资又不太容易···但是,在此艰难条件下,各大房企仍然觅得了新出路,这条路具体通向哪里,申贷君且带各位瞧一瞧。
房企融资难 银行放款慢
“来找我们的房地产企业和银行都有,按揭贷款银行已经审批过了,但放款还有好几个月时间,我们先把钱付给房地产公司,年化利率一般在10%左右,当然还有更高的。”某资产管理公司业务员向记者表示。
据该业务员介绍,特别是对于上市房企,今年现金回流的压力较大,在住宅销售完成的前提下,付款环节不落地,财务报表依然承压。
记者采访多名银行对公和同业板块人士,大部分金融机构对房地产相关融资持谨慎态度,基本只能做表内开发贷,同业和理财资金对接,理论上均要求四证齐全。这也导致今年房地产开发资金来源中,贷款的增速要远高于过去两年。
某城商行对公人士透露,其所在分部今年上报总行的项目中,只有不到一半顺利出账,其中被否的项目除了价格原因,更多是因为“涉房”:因合规考虑未能出账。“我们很多申请的客户是一家开发商的建材供应商,本来在我们这样的城商行融资的价格就很高了,一年的净利润要达到多少才能接受7%的银行融资成本?”
银行理财资金投资相关资产也处于低谷。
按揭过桥贷款成新欢
某股份行资管部人士称:“房地产过桥贷这种今年几乎没怎么投,要求四证齐全,那基本就做表内开发贷了。”另有某华南股份行资管部人士表示,审批上虽然没有“一刀切”,但涉房项目过审明显收紧。
银行零售业务方面,尽管今年按揭贷款仍是银行贷款增长的重要动力,但增速明显放缓。
25家上市银行半年报显示,按揭贷款总额总计涨幅为10.89%,而去年全年的增幅为35%。微观层面,分支行按揭贷款额度紧张,且放款速度缓慢,商业贷款从批复到放款可达3个月,公积金贷款可达半年。
可见的是,全国一二线城市的房贷利率基本告别基准下浮,首套房利率上浮基准10%已成常态。在这种情况下,烦恼是住户(特别是置换、改善住房的住户),更是房地产开发商。
据记者多方了解,就按揭延迟放款,开发商现金回笼难的情况,目前市场上出现了多种“解决方案”。
其一,银行直接寻求委托贷款。根据长三角某城商行的做法,出资人委托该银行贷款给开发商进行项目建设,出资人的风控手段主要包括章证共管,预售资金监管账户加留印鉴章等,并将应收售房尾款质押作为增信;
其二,兴起了按揭过桥贷款市场。过桥资金的来源除了银行,市场上的类金融资管公司和央企、国企也是重要出资人;
上述资管公司业务人士表示:“对我们来说,风控问题不大,一个是银行的按揭批过了,只要控制好账户就没问题;我们的优势就是不直接受金融监管政策的影响。房企的需求还是很大的。”该人士同时透露,此前某知名开发商曾来洽谈合作,低于市场平均利率的过桥资金价格也有8%。“其实是一个资产池,滚动的,期限多在3个月到半年。”
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