2023做银行房产抵押贷款时遇到的问题合集

　　1、银行房产抵押业务一定需要营业执照吗？

　　答：房产抵押分消费型抵押和经营性抵押，消费型只要有打卡收入就可以做，一般额度上限200万，经营性抵押则需要营业执照，额度上限可做到单笔3000万，两者相比较，消费型抵押利率要高于经营型抵押，额度也受到很大限制，尤其是在江阴地区，房产评估价动则上千万做消费型明显不太合适。

　　2、目前房产抵押利率如何？

　　答：经营性抵押贷款利率普遍在3.2-4.1%之间，分先息后本和等额本息，具体年化要看所做的银行和授信的时间。

　　3、经营性抵押最久能做多久期限？

　　答：目前江阴市面上的银行普遍是授信5，10年期限，授信不等于合同期限，比如授信10年，年化3.5%，这种是需要一年一转需要重新签合同的，当然很多银行都是无本续贷了

　　4、房产土地性质有影响吗？

　　答：常见的房产土地性质分出让和划拨，一般出让就是商品房，划拨为拆迁安置房，同样都可以做抵押，但相对划拨房能给到的成数额度会少一点，毕竟抵押物不是太优质，后期造成不良处置起来比较麻烦。

　　5、房子在父母或成年子女名下，自己有实际经营，可以做吗？

　　答：这种是可以做亲属三方抵押的，只要是直系亲属房，父母年龄没有超过70岁，子女要超过18岁都是可以的，前提是自己要有营业执照和经营。

　　6、办理抵押贷款的一般流程是什么？

　　答：了解客户实际情况和需求—匹配银行产品—准备齐全材料面签—银行客户经理下户并写好尽调报告—出批复—结清上家抵押贷款或按揭（没有可以跳过此过程），结清自己没有钱可以垫资结清—办押出他项—他项入库放款到受托账户—结清垫资尾款（没有可以跳过此步骤）。

　　7、对于逾期和查询是什么要求？

　　答：一般银行要求两年内不能连三累六，意思是两年内征信逾期不能超过6次逾期，不能连续三个月逾期，当然特殊情况可以特殊对待，征信查询不能特别频繁，相对信用贷款很宽松

　　8、之前做过其他银行抵押或小贷机构，利息偏高可以置换低利息的吗？

　　答：可以负债优化，前提是房子还有空间，如果条件比较差，额度又做了八成九成基本就置换不了了。

　　9、有真实经营，可以做到更多的抵押额度吗？

　　答：目前是可以的，经营足够好，可以做到房子价值的10成到15成，如果有开票，传统的生产制造类，除了抵押以外，可以额外配1000万信用贷款。

　　10、房产抵押对于个人来说有什么影响？

　　答：基本无影响，如同房子按揭一样，都是拿资产到银行做抵押，相比较按揭，抵押的利率和还款方式更优化些，更适合做生意的人，因为先息后本的还款方式资金利用率会高很多

　　11、新买的房子可以做吗？

　　答：可以，不看房产证办理时间

　　12、抵押贷款一般都需要受托支付吗？

　　答：是的，抵押贷款需要专款专用，只能用于经营采购货款，不可挪用到其他用途，所以需要受托支付到自己的上游供应商那里

　　13、对于营业执照一般都有哪些要求？

　　答：成立时间一般要在三个月以上，不能是限制行业，比如娱乐会所，足浴，ktv等等行业

来源：江阴小微企业服务