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武汉贷款买房房贷利率降低后,已经贷款的能改吗?
武汉贷款买房房贷利率降低后,已经贷款的能改吗?房贷利率降低后,已经发放的贷款是不能立即改的。银行一般会到次年1月,调整新的房贷利率执行。我国房贷利息实行的是浮动利率,银行发放的房贷利率可以按基准利率在国家规定的浮动范围内上下浮动。国家随住房政策的变动调整基准利率,个人房贷利息也会随之变动。
房贷利息的计算公式为:利息=本金x基准利率(月)x上浮比例x月份数,如果房贷利率调整,公式中的基准利率变为新实行的利率,上浮比例不变。
利率调整后,建议次年拿着身份证去贷款银行打印一份还款计划书,这样可以清楚的了解自己名下的房贷情况,如执行利率、每月还款本金、利息、期限等。
这几个月来,首套房贷利率一直在微降,也从热门一线城市慢慢波及到二三线城市,很多银行纷纷调整了房贷利率。
这不,一个正在还房贷的朋友就问小巴:
银行已经下调了房贷利率,那我每个月的要还的房贷,是不是也可以少点了?
这种想法,其实是将“基准利率”和“商业房贷利率”给搞混了。
01
房贷利率的升降,由谁说了算?
我们向商业银行借钱买房,表面上看是由银行来决定贷款利率的。
但事实上,银行背后还有一个大Boss——中国人民银行,也就是我们常说的央行。国内的房贷利率,主要是由央行来定的。
央行会制定一个基准利率,这是一种货币政策,用来调节社会经济和金融体系运转。根据经济形势,央行会在需要的时候对基准利率进行调整。
目前的基准利率,还是保持着2015年10月调整后的利率没变:
(目前执行的存贷款基准利率表)
然后,各商业银行的房贷利率,不一定非要和基准利率保持一致。一般是以基准利率为基准,自行决定上浮或者下调,来确定自家的房贷利率。
从上面那个表可以看到,按照目前央行规定,5年期以上商业贷款的基准利率是4.9%,一般的房贷基准利率就是这个。那么,银行借钱给你买房时,可以自行决定上浮下调,比如:
上浮10%,将房贷利率设置为4.9%×(1+10%)=5.39%;
或者打个九折,整个4.9%×90%=4.41%的优惠给你。
不过,虽然银行可以上下调整房贷利率,但不会偏离得太过。一般来说,各家商业银行可以围绕基准利率,比方说上浮5%-30%,或者调低至7-9折,不能差得太多。
那这几个月来的银行房贷利率下调,如果你仔细点看描述,就会发现:
这其实是各商业银行,下调自己原先的上浮比例,而不是央行下调基准利率。
(关于房贷利率下调的报道)
所以,基准利率是没有变的,变的只是各银行具体的执行房贷利率。
只要基准利率没变,那么已经贷款买房的人,每月要还的房贷利息就是不变的,也就没有月供要变少的说法了~
02
如果基准利率真调整了,我的房贷会怎样?
当央行宣布加息或者降息,也就是调整基准利率之后,你的房贷就可能会发生相应变化了。
怎么变化呢?小巴分以下3点向你说明:
1、房贷的期限一般都是申请二三十年,这期间基准利率可能就会多次调整,所以不少银行会在咱们贷款合同的贷款利率内容里,附上一条关于「利率调整」的说明,并约定调整的时间,比方说在每年1月1日。
大概意思就是说,每年的1月1日,银行有权根据当前最新的基准利率,重新调整月供利息。
按照这个条款,如果央行降息了,银行会在次年的1月份重新调整房贷利率。这对于正在还房贷的人来说,就意味着可以少还一点利息了。
(房贷合同截图)
但是要注意了,并不是所有合同,都是允许调整利率的。
如果合同上约定是“固定利率” ,那你的月供利率就一直不变,无论央行加息还是降息,都与你无关,该还多少就还多少。
不过一般来讲,银行和你签合同的时候,一般都会默认选可调整的利率,这对双方来讲都比较好。
2、基准利率调整之后,你的房贷利率随之上涨或下调,但浮动的幅度是不变的,也就是:
如果你贷款时拿到的是基准利率,那么调整后的房贷利率=新的基准利率;
如果你贷款时拿到的是上浮利率,比如说上浮了10%,那么调整后的房贷利率=新的基准利率上浮10%;
如果你贷款时拿到的是打折利率,比如说打了9折,那么调整后的房贷利率=新的基准利率打9折。
举个例子,假设小巴在2015年1月,贷款购买了一套房子,贷款期限为25年。当时银行给到的房贷利率是6.76%,是在当时基准利率6.15%的基础上,上浮了10%。
随后,央行从3月份开始了降息,2015年期间连续降了5次,基准利率降到了4.9%。
(2008年-2015年央行贷款基准利率的调整历程)
按照上面所说的次年调整的条款,从2016年1月起,银行就会将小巴的房贷利率调整为,在新的基准利率上,保持借款时相同的上浮比例10%,也就是在4.9%的基础上,上浮10%,变成5.39%。
所以,小巴的房贷利率就因为央行降息,从6.76%降到了5.39%,每月的月供自然也会变少了。
3、上面我们说的每年1月1日调整,只是其中的一种约定方式。不同的银行,对于利率调整的时间可能会不一样。
一般来说,主要有以下3种方式:
(1)每年初调整:央行利率调整后,银行在第二年的年初,再执行新调整的利率。例如,工商银行、农业银行、建设银行,公积金贷款利率的调整是在每年的1月1日;
(2)满年度调整:每还款满一年,调整执行新的利率,比如中国银行;
(3)次期调整:一般在银行利率调整后的下一个月,就执行新的利率水平。
至于自己具体是哪一种方式,大家可以翻一翻自己的房贷合同。
所以啊,虽然近几个月银行房贷利率的持续下降,对已经贷款的人其实是没啥影响的。不过对于那些打算买首套刚需房的小伙伴来说,就能省下些钱咯~